부동산 세금 정리(취득세 보유세 양도소득세) 1가구 2주택 면제조건

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2022. 1. 7.

부동산 세금 취득세 보유세 양도 소득세 총정리(1가구 2주택 면제조건)

부동산 투자를 한다면 반드시 알아야 할 세금인데요. 오늘은 2022년 부동산 세금 정리(취득세, 보유세, 양도소득세) 1가구 2주택 면제조건에 대해서 알아보겠습니다.

부동산 세금 종류 대표 3가지

취득세 : 집을 사는 경우
보유세 : 집을 보유하고 있는 경우
양도소득세 : 집을 처분한 경우

부동산 취득세

부동산 취득세 관련하여 더 자세한 정보는 국세청 자료나 회계사, 세무사 등의 전문가를 통해 상담 받으시는 것을 추천드립니다.

부동산 취득세란?

부동산을 취득하면 취득세를 내야 하는데, 취득세는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 사람에게 부과가 되는 세금을 말합니다. 취득세에는 항상 함께 따라오는 세금이 있는데 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 그래서 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합쳐서 말하는 경우가 많습니다.

부동산 취득세 신고 납부 기한

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고, 납부해야 합니다.

부동산 취득세율(2022년)

구분	1주택	2주택	3주택	법인, 4주택 이상
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

* 일시적 2주택은 1~3%(1주택 신고 후 기간 내 미처분 시 가산세 추징)

* 1주택자 취득세율 변경내역

6억 이하 : 1%
6억 초과~9억 이하 : 2% 에서 단계적 상승(1천만원 당 0.06~0.07% 상승)
9억 초과 : 3%

* 취득세 중과 배제지역

공시지가 1억이하 주택(단 정비주택은 제외)
가정어린이집(3년 이상 사용)
농어촌 주택
상속주택(상속개시일로부터 5년 이내) 등이 있습니다.

부동산 취득 시 총 취득세율 계산(2022년)

구분		취득세율	농어촌특별세		지방교육세	합계
구분		취득세율	85m² 이하	85m² 초과	지방교육세	합계
개인	1주택	1~3%	0%	0.2%	취득세율 1/220%	1.1~3.5%
	2주택	8%	0%	0.6%	0.4%	8.4~9.0%
	3주택	12%	0%	1%	0.4%	12.4~13.4%
	4주택 이상	12%	0%	1%	0.4%	12.4~13.4%
법인		12%	0%	1%	0.4%	12.4~13.4%

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이란?

일시적 1가구 2주택이란 1가구 1주택자가 다른 주택으로 옮기려는 상황에 새로운 주택을 매입하고 기존 주택을 매도하는 시점이 일치하지 않는 경우가 발생하는데요. 이 기간을 일시적 1가구 2주택자라고 보고 비과세 혜택을 주는 것입니다.

그래서 일시적 1가구 2주택자는 이사 갈 새로운 주택을 매입하는 경우 1주택으로 신고하고 1~3% 취득세를 내고, 기존 주택을 매도할 때 발생하는 양도소득세를 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.

단, 정해져 있는 기한 내 기존 주택을 처분하는 조건이 있기 때문에 이 기간을 반드시 알아둬야 하는데요. 처분 조건은 조정지역인지 비조정지역인지에 따라 다릅니다. 조정지역인 경우 1년 이내, 비조정지역인 경우 3년 이내 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있으며 이 처분 기한까지 처분하지 않을 경우 가산세가 추징됩니다.

부동산 보유세

부동산 보유세 관련해서 더 자세한 정보는 법령정보나 세무사사무소 등 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

부동산 보유세란?

부동산 보유세란 부동산을 보유하는 경우 내야하는 세금입니다. 주택을 보유한 경우에는 건물과 토지를 합해 재산세와 종합부동산세(기준 금액 초과 시)가 과세되며, 일반건물은 재산세만 과세되고 있습니다.

재산세 납부 기한

재산세는 6월 1일 시점에 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다.

7월 16일~31일 : 주택분 1/2, 건물분
9월 16일~31일 : 주택분 1/2, 토지분

단, 주택 재산세액이 10만원 이하인 경우 7월에 전액 납부가 가능합니다.

주택 재산세 계산

1. 물건별 공시가격 * 공정시장가액비율(주택 60%) = 과세표준세율

2. 과세표준세율 * 세율(과세표준 구간별상이) = 산출세액

3. 산출세액 * 세부담 상한율(105~130%) = 납부할 세액

주택 종합부동산세 계산

1. 주택 공시가격 - 공제금액 6억원(1세대 1주택자는 9억) * 공정시장 가액비율(22년 이후 100%) = 종부세 과세표준

2. 과세표준 * 세율(과세표준 구간별 상이) = 주택분 종부세액

3. 주택분 종부세액 - 공제할 재산세액 = 주택분 산출세액

4. 주택분 산출세액 - 세액공제(%, 1세대 1주택 공제) - 세부담상한초과세액 = 납부할 세액

* 1주택 공제금액은 9억에서 11억원으로 상향 조정됩니다.

부동산 양도소득세

부동산 양도소득세 계산은 국세청 홈페이지에서 계산해 볼 수 있으며, 직접 신고 납부하는 것이 어려울 경우 세무사나 회계법인을 통해 도움을 받는 것을 추천드립니다.

부동산 양도소득세란?

양도소득세는 재산에 대한 소유권을 다른사람에게 넘길 때 생기는 차익에 대해 부과되는 세금인데요. 보유한 부동산을 처분할 때 국세인 양도소득세를 납부해야 합니다. 그리고 양도소득세에 따른 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 합니다.

양도소득세 신고납부 기한

양도소득세 신고납부 기한은 양도일이 속한 달의 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하면 됩니다. 기간 내에 예정신고를 하지 않았을 경우 양도세액의 20%의 무신고 가산세가 부과됩니다.

당해 1건의 양도소득만 있는 경우에는 예정신고만 하면 되며, 여러 개의 부동산을 양도한 경우 다음 해인 5월에 양도소득세 확정신고를 해야 합니다.

양도소득세 계산

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제세액 = 양도소득금액
양도소득금액 - 기본공제 250만원(연 1회) = 과세표준
과세표준 * 세율 - 누진공제 = 산출세액
산출세액 + 지방소득세 10% = 납부할 세액

* 1세대 1주택자가 12억 초과 고가주택 매도 시

양도차익 * (양도가액-9억원) / 양도가액 계산 후 장기보유특별공제율을 적용하면 됩니다.

장기보유특별공제(2022년 거주기간별 공제율 추가됨)

1세대 1주택자를 대상으로 장기보유특별공제율을 적용합니다.

공제액 = 양도차익 * (보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율)

보유기간	공제율(%)	거주기간	공제율(%)
3년이상 4년미만	12	2년이상 3년 미만 (보유 3년 이상 한정)	8
3년이상 4년미만	12	3~4년	12
4~5년	16	4~5년	16
5~6년	20	5~6년	20
6~7년	24	6~7년	24
7~8년	28	7~8년	28
8~9년	32	8~9년	32
9~10년	36	9~10년	36
10년 이상	40	10년 이상	40

다주택자 중과세 인상(2022년)

1. 중과세율

1세대 2주택 : 기본세율 + 20%
1세대 3주택 이상 : 기본세율 + 30%

2. 주택 수 산정 시 분양권 포함

1주택 + 분양권 보유한 경우 1주택 비과세 미적용됩니다. 위에 언급한 것처럼 비과세 혜택을 적용 받으려면 처분 기한 내에 기존 주택을 처분해야 합니다.

3. 단기 양도세율(2년 미만 보유주택)

주택 및 조합원 입주권

1년 미만 : 40%

1년~2년 미만 : 기본세율

그 외 부동산

1년 미만 : 70%

1년~2년 미만 : 60%

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